Koliko danas treba zarađivati za stan u Rijeci? Odgovor nije ohrabrujući

Cijene riječkih stanova već su višestruko iznad onoga što mogu pratiti prosječna primanja. Za mnoge mlade ljude vlastiti stan postaje ostvariv tek uz pomoć obitelji, nasljedstvo ili početni kapital. O tome što se događa na riječkom tržištu nekretnina u emisiji Perspektiva govorio je Saša Čegar, profesor i prodekan Ekonomskog fakulteta u Rijeci.

Kupnja vlastitog stana za mnoge stanovnike Rijeke sve se više udaljava od kategorije normalnog životnog koraka i postaje dugoročni financijski projekt. 

Posebno je teško mladima koji nemaju pomoć roditelja, nasljedstvo ili već postojeću nekretninu.

Kako ističe Saša Čegar, ako mlada osoba raspolaže prosječnom mjesečnom plaćom u Primorsko-goranskoj županiji, koja prema posljednjim statistikama iznosi nešto više od 1500 eura, cijena stana prosječne veličine od 50 do 60 četvornih metara može doseći vrijednost deset godišnjih plaća.

Na tu računicu treba dodati troškove života, kreditne obveze i činjenicu da bi se takva nekretnina otplaćivala desetljećima.

Plaća i cijena stana sve su udaljenije

Cijene stanova u Rijeci, ovisno o lokaciji, stanju i starosti nekretnine, kreću se od oko 150 tisuća eura pa sve do više od 220 ili 230 tisuća eura za kvalitetnije i atraktivnije nekretnine.

Problem nije samo u cijeni stana, već i u tome što prosječna primanja teško prate takav rast.

Čegar upozorava da se pritom mora razlikovati ono što je formalno dopušteno prema pravilima kreditne sposobnosti od onoga što je stvarno održivo za kućni budžet. 

Kredit koji je na papiru moguć ne mora nužno biti kredit koji pojedinac može bez velikog odricanja otplaćivati.

Za samostalnog pojedinca s prosječnim primanjima, kaže, kupnja stana danas može biti vrlo teško ostvariva, osobito kada se uzmu u obzir svi ostali troškovi života.

Zamka najma: kako uštedjeti za stan dok plaćate najamninu?

Poseban problem imaju podstanari.

Ako osoba većinu svojih primanja troši na najamninu i životne troškove, teško može istodobno stvarati ušteđevinu potrebnu za učešće pri kupnji stana.

Čegar taj problem opisuje kao „zamku najma“ – da bi čovjek prestao biti podstanar, mora kupiti nekretninu, a da bi je kupio, mora imati početni kapital. Istodobno, upravo mu najamnina otežava stvaranje tog kapitala.

Situacija je još izraženija kada se uzme u obzir medijalna plaća, koja je niža od prosječne. To znači da značajan dio stanovništva raspolaže s još manjim primanjima od onih koja se koriste u kalkulacijama prosječne plaće.

Stanovi nisu samo mjesto za život

Na cijene nekretnina ne utječe samo potražnja ljudi koji traže dom. Sve važniju ulogu ima i investicijska potražnja.

Stan može biti kupljen kao investicija, za dugoročni ili turistički najam, ali i kao oblik čuvanja i povećanja vrijednosti kapitala.

Prema Čegaru, upravo se na relativno malom prostoru poput Rijeke susreću dvije vrste potražnje – stambena i investicijska. Dok je stambena potražnja ograničena prihodima i kreditnom sposobnošću stanovništva, investicijska potražnja može dolaziti i od kupaca s većom platežnom moći.

Ulaskom Hrvatske u Europsku uniju i potom europodručje dodatno je olakšana mogućnost kupnje nekretnina građanima drugih država članica. Čegar upozorava da dio tih kupnji nije povezan sa stvarnim preseljenjem u Hrvatsku, nego s investiranjem i ostvarivanjem prihoda od najma ili očekivanog rasta vrijednosti nekretnine.

Može li grad pomoći?

Gradovi ne mogu izravno određivati tržišne cijene nekretnina, ali lokalna vlast ipak ima određene instrumente kojima može utjecati na dostupnost stanovanja.

Jedan od njih je aktivacija neiskorištenih javnih prostora, a drugi promišljeno urbanističko planiranje i osiguravanje površina za povoljniju stanogradnju.

Čegar smatra da bi lokalne vlasti ciljanim kriterijima mogle osigurati povoljnije stanovanje skupinama kojima je ono najpotrebnije, među kojima su i mladi. Povoljnija najamnina mogla bi im omogućiti da lakše ojačaju vlastitu financijsku poziciju i s vremenom stvore uvjete za kupnju nekretnine.

No, jedno rješenje za problem ne postoji.

- Mora biti miks koji je prilagođen uvjetima i okolnostima koji su tipični za svaki grad posebno, ističe Čegar.

Kupiti odmah ili čekati?

Što onda učiniti osoba od 30 ili 35 godina koja radi u Rijeci, ima prosječna primanja, nema vlastitu nekretninu i nema pomoć roditelja?

Čegar ne preporučuje kupnju nekretnine pod svaku cijenu, ali istodobno upozorava da nije moguće znati hoće li i kada cijene početi padati.

Umjesto nagađanja o tome što će se dogoditi s tržištem, smatra važnijim napraviti vlastitu financijsku procjenu.

Prije kupnje trebalo bi odgovoriti na nekoliko pitanja: imam li stabilna i redovita primanja, imam li dovoljno ušteđevine za učešće i hoće li rata kredita ozbiljno ugroziti moj svakodnevni život?

Ako je odgovor na posljednje pitanje potvrdan, kupnja možda nije održiva opcija u tom trenutku.

Kao jednu od mogućnosti Čegar spominje ono što naziva "aktivnim čekanjem" – smanjivanje troška stanovanja gdje god je to moguće, primjerice životom s roditeljima, dijeljenjem najma s cimerima ili drugim oblicima zajedničkog stanovanja.

Ulaganje u vlastite prihode

Dok se čeka povoljniji trenutak za kupnju, Čegar mladima savjetuje ulaganje u vlastite kompetencije, znanje i kvalifikacije.

Jer, kaže, financijska situacija nije nužno nepromjenjiva. Na tržištu rada trenutačno postoji potražnja i za različitim zanimanjima i za visokoobrazovanim kadrom, pa povećanje vlastitih kompetencija može otvoriti prostor za veća primanja.

A novac koji ipak uspiju izdvojiti ne mora nužno završiti samo u klasičnoj štednji.

Dio može biti usmjeren prema različitim oblicima ulaganja, mirovinskim fondovima ili drugim financijskim instrumentima, ovisno o financijskoj situaciji i toleranciji na rizik pojedinca.

Poslušajte Perspektivu: