Tržište nekretnina u PGŽ-u usporava: pad prodaje 35%, cijene i dalje visoke

Primorsko-goranska županija druga je u Hrvatskoj po broju kupoprodaja, odmah iza Zagreba, ali podaci za 2025. pokazuju da se tržište ipak malo "hladi".

Stručnjak za nekretnine Branko Papeš u emisiji "Perspektiva" dao je detaljan pregled aktualnih kretanja na tržištu stanova i kuća te objasnio što sve stoji iza brojki koje zbunjuju i kupce i prodavatelje.

Prema podacima Porezne uprave, Primorsko-goranska županija je u 2024. godini zabilježila 14.583 kupoprodaje nekretnina, što je čak 24% više nego 2023. godine.

No, podaci za prvih devet mjeseci 2025. otkrivaju značajnu promjenu. "Ako se dosadašnji tempo nastavi, do kraja godine bit će oko 9400 kupoprodaja, što je pad od 35% u odnosu na prošlu godinu," navodi Papeš.

Sličan trend vidi se i na razini cijele Hrvatske, gdje se očekuje pad prometa od 15 do 20 posto. Međutim, unatoč padu broja transakcija, cijene ne padaju. Papeš objašnjava kako hrvatsko tržište ima izrazito emocionalnu komponentu:

"Ljudi kod nas ne prodaju zato što moraju riješiti nešto drugo, nego zato što imaju mogućnosti. Ako ne moraju – neće prodati. Zato neće doći do značajnog pada cijena, ali više neće biti ni onog godišnjeg rasta od 10-15%. Rast će sada biti skroman, oko 3-5%, što će tek pratiti inflaciju."

Drugim riječima, tržište ulazi u fazu stabilizacije.

A s obzirom na to da se često priča kako si danas većina ne može priuštiti vlastiti stan prema ovim cijenama, zanimalo nas je tko onda kupuje?  "U županijama poput Primorsko-goranske i na otocima, posebice na Krku, u 50% slučajeva radi se o našim ljudima s inozemnim putovnicama. Oni se vode kao strani kupci, ali zapravo su povratnici. Drugu polovicu čine istinski strani kupci – i to oni iz viših slojeva, kojima naše cijene nisu problem", kaže Papeš.

Na tržištu Rijeke, stanovi u starijim zgradama kreću se oko 3.000 eura po kvadratu, dok novogradnja doseže 4.000 do 5.000 eura. Na atraktivnim lokacijama poput Opatije, cijene skaču i do 10.000 eura po kvadratu.

U Hrvatskoj više od 90% ljudi živi u vlastitom domu, dok je u Njemačkoj taj postotak samo 47%. Papeš to tumači kao nasljeđe prijašnjih sustava te kroz jedan vid mindseta:

"Kod nas vrijedi mišljenje da nisi uspio dok nemaš tri, četiri, pet nekretnina. To je postalo životni cilj – živjeti od rente, a ne od rada."

Za razliku od Italije, gdje gotovo nitko ne posjeduje dvije nekretnine, u Hrvatskoj je višestruko vlasništvo postalo norma.

Unatoč rastu cijena i otežanom pristupu kreditima, Papeš smatra da mladi ne bi trebali bježati od kredita.

"Prve dvije-tri godine kredita su teške, ali kasnije raste plaća i rata postaje lakša. Ljudi često pogriješe jer žele što prije vratiti kredit, a zapravo im nije u interesu. Za 20 godina 700 eura neće imati istu vrijednost kao danas."

Kao problem ističe nedostatak financijske pismenosti i nerealna očekivanja mladih kupaca:

"Nekad se s 30 godina kupovao mali stančić na rubu grada, a danas svi žele luksuzni stan na atraktivnoj lokaciji, i to odmah – uz pomoć cijele obitelji."

APN – pomoć mladima ili dodatno ulje na vatru?

Programi državnih subvencija poput APN-a pomogli su tisućama mladih obitelji da postanu vlasnici, ali su istovremeno potaknuli rast cijena. "To je bilo kao da na vatru dodate benzin. S jedne strane pomoglo je desecima tisuća mladih, ali s druge strane – dodatno je poguralo cijene gore."

U svakom slučaju u posljednih se deset godina dogodila eksplozije tržišta.  Podaci jasno pokazuju: od 2015. do 2024. broj kupoprodaja u Hrvatskoj porastao je s 67.000 na 135.000 – gotovo 100% više. U Primorsko-goranskoj županiji rast je još izraženiji – sa 6.200 na 14.000 prodaja godišnje, odnosno 120% više,  govori Papeš.

No, problem je što novogradnja nije pratila rast potražnje.

"Zato danas u Rijeci imate starogradnju koja se prodaje za 3.500 eura po kvadratu – gotovo isto kao i novogradnja. U svijetu to nije moguće. U Trstu, primjerice, starogradnja je 2.000, a novogradnja 6.000 eura po kvadratu."

S druge strane, u Rijeci je trenutno najveća potražnja za novogradnjom i to za luksuznim stanovima poput onih u projektu RIO. 

Unatoč padu broja prodaja, Papeš ne očekuje krizu:

"Neće doći do pada cijena, ali više nema ni stampeda. Tržište se hladi, i to je dobro. Skupe nekretnine će se i dalje prodavati, ali stariji, neuređeni stanovi sve teže nalaze kupca. Oni koji žele prodati – morat će biti realniji s cijenom."

Poslušajte cijelu emisiju: